Pak de transitie naar het omgevingsplan niet alleen beleidsneutraal en technisch aan, maar benut deze fase ook om maatschappelijk relevante keuzes te maken rondom nieuwe woonvormen! De beste oplossingen ontstaan namelijk als je verbindingen legt. Het woningtekort is er zo één. We noemen drie feiten uit de alledaagse praktijk:
- Woningcrisis: Het gebrek aan woonruimte is bij zo langzamerhand elke bestuurder – en dus ook bij de minister Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening - ‘top of mind’. Het motto is ‘bouwen, bouwen, bouwen’, maar voorlopig is dat wensdenken. Tegelijkertijd zorgt de toename van bijvoorbeeld kleine huishoudens voor meer vraag naar meergezinswoningen en andere woonvormen.
- Woningdelen en woningsplitsen: Platform31 publiceert de brochure ‘Woningdelen en woningsplitsen in Gelderland’. De provincie Gelderland ziet, aldus Platform31, naast nieuwbouw, volop kansen om extra woonruimte te creëren door het delen en splitsen van bestaande woningen. Dat helpt verschillende groepen woningzoekenden die nu tussen wal en schip vallen, snel aan woonruimte. Het zorgt daarnaast voor een betere benutting van de schaarse ruimte.
- Opstellen omgevingsplan: Gemeenten steken sinds de invoering van de Omgevingswet veel tijd, energie en (menselijk) kapitaal in de omzetting van hun bestand aan bestemmingsplannen naar gemeentebrede omgevingsplannen. Niet omdat ze daar veel baat bij hebben, maar omdat de wet het voorschrijft. De omzetting is beleidsneutraal en dient vooral een technisch doel: hoe zorgen we voor digitale dienstverlening in de fysieke leefomgeving? Het algemene gevoel: hoge kosten en weinig rendement.
Combineer deze ontwikkelingen en benut de kansen! Laten we de transitieverplichting uit de Omgevingswet benutten om los te komen van de krampachtige manier waarop wonen en huishoudens in oude bestemmingsplannen zijn geregeld. Dat doen we door in het omgevingsplan – bij recht of via een melding – ruimere bewoningsvormen toe te staan.
De juridische kramp rond wonen en huishoudens
Onder oud recht waren we gewend om in onze bestemmingsplannen definities op te nemen voor ‘woning’ en ‘huishouden’.
- Onder ‘woning’ verstonden we: ‘een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden’.
- ‘Huishouden’ definieerden we als ‘een vorm van wonen, zowel in de traditionele vorm van gezin als in de minder traditionele vorm, mits sprake is van nagenoeg zelfstandige bewoning met een zekere mate van onderlinge verbondenheid tussen de bewoners en continuïteit in de samenstelling’.
Conclusie: per woning is één huishouding toegestaan.
In de praktijk vinden we deze regeling onnodig knellend en betuttelend. De tijd dat het gezin de hoeksteen van onze samenleving was, is allang voorbij. Maar in de ruimtelijke ordening is het klassieke gezinsmodel nog steeds de norm. We kennen echter veel meer woonvormen en woonwensen, zoals Platform31 heeft opgespoord. Waarom creëren we geen ruimte en staan we toe dat meerdere huishoudens een woning bewonen? Tal van doelgroepen zijn hiermee geholpen. Denk maar eens aan (werkende) jongeren, familieleden (anders dan een gezin), ouderen, spoedzoekers en statushouders.
"Waarom zouden we vasthouden aan het klassieke gezinsmodel, terwijl de samenleving allang anders woont?"
Natuurlijk moeten we daarbij nauwkeurig in het oog houden welke negatieve effecten kunnen optreden; voorbeelden daarvan zijn de ondermaatse kwaliteit van opvang arbeidsmigranten, grootschalige kamerverhuur of onveilige woonsituaties.
Laten we echter de vele negatieve gevolgen van het huidige systeem niet vergeten; een groot woningtekort voor kwetsbare doelgroepen, een toenemende ongelijkheid in kansen, gescheiden ouders zonder mogelijkheid op een woning en de invloed die de onzekerheid over huisvesting en slechte woonomstandigheden heeft op welzijn en gezondheid.
Anders wonen: zes woonvormen
In de praktijk bestaan er veel woonvormen, die nu volgens een ruimtelijk plan niet mogelijk zijn, maar die eenvoudig kunnen bijdragen aan het creëren van extra woonruimte. Deze woonvormen lopen uiteen in complexiteit, mate van zelfstandigheid en benodigde aanpassing van de woning:
Inwoning en hospitaverhuur
De eenvoudigste vorm. Een woningzoekende trekt in bij een hoofdbewoner, bijvoorbeeld als familielid of huurder van een kamer. De voorzieningen worden gedeeld en er is geen aparte voordeur of zelfstandige eenheid. De hoofdbewoner blijft zelf in het pand wonen, wat zorgt voor sociale controle en beperkt toezicht. Bij inwoning is dit informeel geregeld, bijvoorbeeld met een familielid of kennis. Bij hospitaverhuur is er een formele huurrelatie.
Friendscontracten
Een woning wordt verhuurd, of verkocht, aan twee of meer personen (‘vrienden’) die samenwonen zonder een huishouden te vormen. Ze delen de woning en regelen onderling de vervanging van huisgenoten bij vertrek. Met het gezamenlijk inkomen kunnen deze personen een duurdere woning bewonen, in een categorie waarvan er meer op de markt zijn.
Kamergewijze verhuur
De woning wordt verhuurd aan meerdere afzonderlijke bewoners die geen huishouden vormen. Elke huurder heeft een eigen slaapkamer en huurovereenkomst, en deelt voorzieningen zoals keuken, badkamer en woonkamer. Ze hoeven niet perse vrienden te zijn of te worden, maar zijn wel huisgenoten.
Zachte splitsing
De woning wordt deels verbouwd zodat bewoners meer privacy en zelfstandigheid hebben. Denk aan een eigen kamer met sanitair, gecombineerd met gedeelde voorzieningen zoals keuken of woonkamer. De woning blijft formeel één adres.
Bouwkundige splitsing
De woning wordt structureel verbouwd tot twee of meer zelfstandige wooneenheden, elk met een eigen toegang, voorzieningen en huisnummer. Splitsing kan zowel horizontaal (per verdieping) als verticaal (bijvoorbeeld voor- en achterhuis).
"Nieuwe woonvormen zijn geen risico, maar een kans om sneller passende woningen te creëren en gelijke kansen te vergroten."
Regels in het omgevingsplan die ruimte geven aan meer huishoudens per woning
In de transitie naar het omgevingsplan moeten we ons complete arsenaal aan bestemmingsplannen omzetten. Zoals gezegd, veel moeite voor weinig rendement. Aan de moeite kunnen we niets doen, aan de opbrengstkant wel: We kunnen de omgevingsplanregels meteen zo opstellen dat ze ruimte geven aan meer huishoudens per woning.
Welke regels kunnen we stellen in het omgevingsplan? Dat spectrum aan regeltypen gaat van ‘geen regels’ tot een ‘verbod’. Dit is een escalatiemodel. Een hoger regeltype is pas aan de orde als het lagere regeltype niet passend is. Als we dat toepassen op de genoemde woonvormen, dan zouden we voor de volgende aanpak kunnen kiezen:
| Regeltype | Niveau van regels | Type woonvormen |
| 1. Geen regels | als het vanzelf goed gaat | |
| 2. Algemene regels | de regel geldt rechtstreeks, geen toetsing vooraf | Inwoning Hospitaverhuur |
| 3. Informatieplicht | vooraf kennisgeven van start, omvang of intensiteit | Friendscontract Kamergewijze verhuur |
| 4. Meldingsplicht | melden als voorwaarde om te mogen starten | Zachte splitsing Bouwkundige splitsing |
| 5. Vergunning | vergunning krijgen om te mogen starten | |
| 6. Verbod | het mag niet |
Welk regeltype gekozen wordt is natuurlijk arbitrair. Wel is het de bedoeling om zo ver mogelijk weg te blijven van de vergunningplicht en het verbod. We willen immers juist dat het eenvoudiger wordt om andere woonvormen mogelijk te maken, onder voorwaarden maar wel bij recht.
"Het omgevingsplan is meer dan techniek: het is een kans om maatschappelijke keuzes te maken."
De kunst zit ‘m in het stellen van de voorwaarden die we per regeltype aan de woonvormen stellen. Die voorwaarden moeten voorkomen dat ongewenste neveneffecten ontstaan. Denk aan huisjesmelkerij, woon- en parkeeroverlast. Te denken valt aan het volgende.
- Schrijf een lokale sociale en/of economische binding voor;
- Bepaal het minimaal beschikbare aantal m² per bewoner;
- Beperk het aantal parkeervergunningen per woning tot maximaal één;
- Leg de minimaal benodigde omvang van buitenruimte, keuken en/of berging (zo nodig) vast;
- Houd in het omgevingsplan de mogelijkheid open om maatwerkregels te stellen ten aanzien van vergunningvrij bouwen (zoals nu in de bruidsschat).
De invoering van het omgevingsplan vraagt veel van gemeenten. Laten we die inspanning ook benutten voor maatschappelijke meerwaarde, door ruimte te geven aan andere woonvormen. Hiermee creëren we flexibiliteit, versnellen we oplossingen voor woningzoekenden en benutten we de bestaande woningvoorraad beter. Zo maken we van een technische transitie een kans voor beter wonen.
Wilt u weten hoe dit in uw gemeente kan? Neem contact met ons op.